Se trata la problemática
a la que se está enfrentando actualmente el ayuntamiento de Róterdam,
donde se ha señalado que, en zonas urbanas vulnerables de la ciudad, los
propietarios han dejado de invertir en el mantenimiento de la vivienda.
La consecuencia es un progresivo deterioro del entorno urbano. La
propuesta está basada en el caso
Oud Mathenesse, un barrio periférico de
Róterdam construido en los años 50. El ayuntamiento de Róterdam y la corporación de la vivienda
(Woonbron) han decidido poner en práctica la gestión propuesta.
Si
hay algo que caracteriza a la ciudad es su complejidad, su entramado
construido sobre una base política, social, económica, espacial e
histórica que, dependiendo de las épocas de desarrollo urbano que sufra,
le da su propia personalidad.
En febrero de 2010 durante las jornadas de “Obsolescencias Urbanas, organizadas en Sevilla por La Ciudad Viva, Jorge Benítez Castro
dio una conferencia sobre la gestión y rehabilitación de un conjunto de
viviendas de propiedad horizontal de los años 50 en el caso de San
Martín de Porres 1. Donde, como dice él en su ponencia, “la
modestia de dimensiones y altura de las edificaciones no han conducido a
que sus habitantes sintieran los elementos comunes como suyos haciendo
uso de ellos” y, por tanto, de su obligación de mantenimiento.
En
Holanda en 2010 todavía no se daba esta realidad, puesto que la
vivienda social era de alquiler y propiedad de corporaciones que
disponían de los suficientes medios para su mantenimiento. Sin embargo
las políticas de vivienda se estaban modificando rápidamente desde
mediados de los ´90, tanto a nivel nacional como europeo, con el
resultado de que las corporaciones se estaban desprendiendo de gran
parte de ellas.
A
continuación se presenta uno de estos casos ubicado en un barrio de la
ciudad de Róterdam, Oud Mathenesse, y para el que el grupo del
Masterclass Wijktransformatie (Masterclass transformación urbana a nivel
barrial) 2013-2014 ha hecho una propuesta basada en un modelo de
crecimiento urbano sostenible.
EL CASO OUD MATHENESSE.
Oud
Mathenesse es un barrio de la periferia oeste de Róterdam, pegado a la
ciudad de Schiedam, continuando su manto urbano hasta casi llegar a
Delft. En el caso de Oud Mathenesse estamos hablando de un barrio que
está comenzando a mostrar señales de decaimiento social, económico y
físico sin haber llegado todavía a él, por lo que el ayuntamiento de
Róterdam ha optado por medidas preventivas, para
evitar un
empobrecimiento del mismo acompañado de un efecto dominó en las áreas
adyacentes. Para ello se firmó un pacto de “adopción” con la corporación
de la vivienda Woonbron con el fin de atacar la problemática
conjuntamente, en el cual Woonbron se comprometía a comprar una vivienda
por comunidad de propietarios pretendiendo ejercer de esa manera
influencia en las decisiones que se tomasen a nivel de comunidad.
Junto a este pacto reservaron ambas organizaciones una cantidad
de 9 millones de euros respectivamente para hacer una primera evaluación y poder poner los planes en marcha.
Imagen: Ubicación geográfica de Oud Mathenesse.
Una
vez configurada la organización del proyecto se instauró un “conserje
de barrio”, empleado por Woonbron, y se le dio lugar en un “punto de
información de barrio”. Al mismo tiempo se cartografió el mantenimiento
atrasado de la vivienda en todo el barrio (marcos de ventana por pintar,
falta de aislamiento, pérdidas de agua, falta de ascensores, huecos de
escalera en mal estado, etc.) y se desarrollaron planes de
mantenimiento a largo plazo.
EL BARRIO.
El barrio está compuesto por dos sectores: el Scheepenbuurt en la zona norte y el Landenbuurt en la zona sur. El enfoque de este proyecto se encuentra en el Scheepenbuurt.
Imagen: Composición de los sectores del barrio.
El hecho es que estas comunidades de propietarios no disponen prácticamente de medios de financiación reservados para el mantenimiento de los inmuebles. Generalmente no se han realizado planes de mantenimiento a largo plazo y los propietarios no disponen de posibilidades económicas para invertir en ellos.
En cuanto al espacio público hay una gran diferencia entre el Scheepenbuurt (zona norte) y el Landenbuurt (sur). La zona sur cuenta con mucho más espacio público que la norte, ya que los corazones de manzana de esta última están abiertos al público y su mantenimiento es, por tanto, responsabilidad del ayuntamiento, mientras que en la zona norte son propiedad de las comunidades de propietarios.
Imagen: Scheepenbuurt
EL PLANTEAMIENTO ACTUAL
Como ya ha sido nombrado, el objetivo del ayuntamiento y Woobron es de tipo preventivo ,e intentar evitar una depreciación de las áreas urbanas colindantes
Por otro lado el éxito de la implementación del “conserje de barrio” pedía una continuidad de esta experiencia, pudiendo llegar a encontrarse con trabas institucionales ya que esta figura clave trabaja en nombre de diferentes instancias pero está contratado formalmente por Woonbron.
OBJETIVO.
El objetivo del proyecto era el de desarrollar un modelo de planeamiento sostenible para el futuro desarrollo del Scheepenbuurt. Las preguntas que se plantearon fueron las siguientes:
- ¿Qué enfoque es necesario para poner en orden tanto el mantenimiento de las viviendas como el del espacio público del Scheepenbuurt ?
- ¿Se ven ellos también así o se comportan como inquilinos (sin serlo)?
- ¿Se puede ampliar el planteamiento propuesto para Oud Mathenesse también a otras zonas vulnerables de la ciudad donde hay una gran cantidad de vivienda privada?
ANÁLISIS.
Tras realizar una investigación preliminar del barrio y entornos, así como de su situación física, económica y social, nos instalamos por tres días consecutivos en el barrio, estableciendo nuestra sede en el centro de dicho barrio y desde allí haciendo un reconocimiento del mismo y organizando reuniones y debates con diferentes instituciones relacionadas con él (ayuntamiento, Woonbron, conserje del barrio) y empresas que en general podrían llegar a jugar un papel en su desarrollo a pesar de que en este momento estuviesen inactivas (inmobiliarias, notarios, empresas de mantenimiento, etc.).
Imagen: Grupo de trabajo y plano de vivienda duplex en el Scheepenbuurt
Se constató que, a diferencia de la información que se había recibido del barrio (barrio problemático, delictivo y descuidado) por medio de diferentes fuentes, la zona se experimentaba como un barrio tranquilo en su día a día y con suficientes áreas verdes, algunas de ellas un poco descuidadas pero no dando por ello una sensación de dejadez ni de riesgo. La impresión general fue que algunas partes concretas podían ser definidas como problemáticas pero no así su imagen total. A su vez el barrio dispone de una tipología de vivienda única, no encontrándose diversidad en él, por lo que no son aptas para las diferentes fases de vida de sus habitantes (solteros, parejas sin hijos, parejas con hijos, personas mayores o minusválidos).
La problemática aquí radicaba en la gran fragmentación de las mismas y en que muchos de los propietarios
no veía la necesidad de invertir en el edificio, en su mantenimiento, su revalorización y la mejora del aislamiento térmico para disminuir los costos energéticos y el aumento del CO2. Esto es debido a varios factores como puedan ser las posibilidades económicas limitadas de los propietarios, la visión de la propiedad como “estado temporal” (carrera de la vivienda) y a que parte de estas viviendas están siendo alquiladas a terceros, por lo que los propietarios particulares que alquilan no tienen interés alguno en invertir en ellas.
THE 7-S-MODEL, MCKINSEY
Tras examinar la problemática y el estado del barrio a estudiar, se hizo un análisis basado en el modelo de las siete eses de McKinsey. Este modelo fue usado para ordenar las constataciones obtenidas a través de las fuentes consultadas, las entrevistas realizadas y la estancia de tres días en el barrio.
Imagen: 7-S-Model, Mckinsey
La aplicación de
. 7-S-Model condujo a la siguiente agrupación de elementos a tener en cuenta dentro del modelo de desarrollo futuro:
- Organización: dentro de la organización sería recomendable poner la demandasocial en manos del mercado, contratos basados en medidas innovadoras o pormedio de convenios de prestaciones .
- Medios y financiación: en este punto se propone que el mercado juegue un papelcofinanciador e iniciador. También se propone combinar diferentes presupuestos (ayuntamiento, Woonbron, comunidades de propietarios) y hacer uso de lassubvenciones disponibles.
- Habitantes: conectarse a las ambiciones de los propietarios, aceptar los diferentes estilos de vida de cada uno de ellos y comprender sus motivaciones en la toma de decisiones de medidas necesarias (por ejemplo la reducción de costos de energía), buscando aquellos propietarios que sean activos en la toma de decisiones y tengan un apoyo real por parte de los demás vecinos.
- Cultura: eliminar el término “adopción” como visión a seguir, ya que un comportamiento paternalista conduce a una actitud pasiva y expectante por parte de los propietarios. Cambiar el papel de proveedor por el de facilitador, atreviéndose a tomar riesgos y dejando a los propietarios tomar sus propias iniciativas.
- Leyes y reglamentaciones: hacer uso de la creatividad que se ofrece en el uso de las mismas, tomar más riesgos, hacer uso de cofinanciaciones y fondos rotatorios. Ofrecer proyectos pilotos al Estado para poder experimentar con las medidas propuestas.
- Políticas: concretar claramente cuál es el objetivo, qué se quiere obtener y cuál es el fin antes de tomar medidas
- La séptima S es el objetivo al cual se pretende llegar: en este caso el desarrollo de un modelo de planteamiento sostenible para el futuro desarrollo del Scheepenbuurt.
REEVALUACIÓN DEL ENFOQUE
Finalmente se planteó aumentar la escala de proyección, tanto en medios locales (combinación de presupuestos, puesta en común de conocimientos, aumento de escala de las comunidades de propietarios, etc.) como en posibilidades a nivel nacional (ampliación de mentalidad, modificación de instrumentos jurídicos, ampliación de cooperación a diferentes niveles y entre diferentes partes), llegándose a la conclusión de que para ofrecer una solución plausible y apta dentro del contexto socioeconómico actual era necesario hacer una reevaluación del enfoque que se concentró en torno a cuatro temas : cultura, medios disponibles, mercado y escala de proyección, como se presenta en el siguiente esquema de influencias.
Imagen: Esquema de influencias
CULTURA.
El comportamiento de propiedad por partede los habitantes, motivando a las comunidades de propietarios a comportarse comotal, aumentando la concienciación incluso a nivel nacional. También se propuso hacer
esta concienciación de forma más comprensible mediante modelos de cálculo conun enfoque tipo IKEA (como el planificador de la cocina) mostrando por ejemplo lasconsecuencias “en el monedero” de la introducción de medidas sostenibles.
MEDIOS DISPONIBLES
Unión de los flujos de efectivos relevantes de las comunidades se puede elevar a nivel de barrio o distrito, lo que significa la transferencia de otros flujos (subvenciones, fondos de mantenimiento, fondos de garantías, préstamos a comunidades de propietarios) y el aumento de escala, estimulando así el ahorro por parte de las
comunidades de propietarios.
MERCADO.
En este planteamiento el mercado juega un papel importante al servicio del habitante,msiendo seducido y desafiado a ofrecer productos y procesos innovadores. Pero, ¿cómo ligar a los agentes del mercado prolongadamente, de manera que no sólo se proponga el requerimiento de esforzarse sino la obligación de obtener unos resultados? Y sobre todo, cómo se puede llegar a crear una revalorización a largo término.
MODELO DE CRECIMIENTO DE DESARROLLO SOSTENIBLE.
Organización se comenzase uniendo fuerzas entre comunidades de vecinos en las que Woonbron contaba con propiedades y que estuviesen predispuestas a participar de un nuevo modelo, iniciando de esta manera una nueva organización en red. Lo que podría desembocar en una cooperativa a nivel de área urbana definida en la que las comunidades de propietarios formarían la junta directiva. La ejecución sería llevada a cabo por una organización profesional (mercado) que tendría la tarea de unir el conocimiento disponible y traducirlo en opciones, que serían presentadas a los miembros de la junta directiva.
Imagen: modelo crecimiento de desarrollo sostenible
CONCLUSIONES.
Este modelo se centra en el respeto por los deseos y necesidades de los habitantes a nivel de vivienda individual y su desvinculación e independencia de ayudas gubernamentales y a su vez en la estimulación de una economía local que beneficie el uso de medidas sostenibles, tanto a nivel social como económico y tecnológico.
En este sentido los beneficios para los habitantes podrían ser que sus deseos y necesidades jueguen un papel central en las decisiones que se toman; mejores garantías para estos mismos habitantes ya que por ejemplo, si un 10% de ellos no cumple con sus responsabilidades económicas, tiene menos influencia a gran escala
que a la de una comunidad de propietarios que cuente con 10 vecinos; al hacer mayores inversiones se obtienen mayores beneficios, recompensas por parte del Gobierno que estimulen este comportamiento, etc.
Sin embargo no hay que dejar de nombrar un posible peligro que, a nuestro modo de ver, encierra este modelo y que debe de ser tenido en cuenta. Nos estamos refiriendo al uso abusivo de poder que pueda llegar a desarrollar el mercado, la formación de monopolios o la creación de una especulación en torno a la necesidad de los habitantes y los encargos de las comunidades de vecinos. De la misma forma, se puede generar una serie de poderes que traten de influir en ellos a través de figuras claves, como puedan ser los conserjes de barrio o los administradores de las comunidades de vecinos.
En este momento la propuesta ha sido puesta en marcha por parte del Ayuntamiento y la corporación a pequeña escala, por lo que todavía no se puede evaluar su resultado. Para poder sacar conclusiones habrá que esperar a que pase el tiempo necesario y puedan surgir experiencias similares en otros barrios y tanto el Gobierno, como las corporaciones y el mercado puedan empezar a apropiarse de su nuevo rol y dar lugar
a las modificaciones necesarias para hacerlo posible.
